不動産コラム【R7/1/16】契約不適合責任について No.2

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前回に続き、今回も契約不適合責任について説明します。

契約不適合責任の期間

契約不適合責任の制限期間は、不適合が種類・品質についてのものなのか、数量・権利についてのものなのかで異なります。買主が業者である場合、さらに異なる期間が設定されています。

①不適合が種類・品質についてのものである場合

不動産の種類・品質に不適合がある場合は、買主が不適合を知った時から1年以内に売主へ通知する必要があります。請求については、別途通常の消滅時効にかかります。

そのため、権利の行使が可能だと知ったときから5年、または知っているか知らないかは関係なく、権利の行使が実際に可能になった時から10年以内に行う必要があります。

不動産については主に種類・品質についての不適合が問題となりやすいので、注意しておきましょう。

②不適合が数量・権利についてのものである場合

不動産の数量・権利に不適合がある場合は、不適合が売主にも明確であるため、通常の消滅時効以上の規制はありません。

そのため、先程と同様、請求を権利の行使が可能だと知ったときから5年、または知っているか知らないかは関係なく、権利の行使が実際に可能になった時から10年以内に行う必要があります。

③買主が業者である場合

業者の場合には個人の場合と異なり、不動産を受け取ったら直ちにこれを検査する必要があります。

その結果、契約不適合が発見された場合は、売主に対して直ちに通知を行う必要があります。

この通知を欠いた場合には、請求を行うことは一切できなくなってしまうため、特に気をつけることが必要です。

契約不適合責任の免責

契約不適合責任は、契約時にあらかじめ特約を設定しておくことで、免責を受けることができます。

このような特約の設定にはいくつかの注意事項があります。

①買主にとって一方的に不利なものである

不動産に契約不適合があった場合、買主は何の保証も得られなくなってしまいます。

そのため、買主側としては、不動産の売買契約を締結する前に、契約書をよく見ることで特約の有無や内容についてよく確認しておく必要があります。

②特約は双方の合意がない限り有効に成立しない

買主としては不利な特約事項があっても、同意さえしていれば、有効なものとなってしまいます。

売主・買主の合意のもと契約が成立してしまうと、基本的には免責事項を後から無効にすることは認められないため、事前に確認することが非常に重要です。

免責の条件は売主の属性によって異なる

売主が個人である場合、宅建業者である場合とそれ以外の法人である場合でそれぞれ異なる免責条件が設定されています。

売主が個人である場合は免責の条件は当事者間で任意に決定することができますが、売主が宅建業者である場合には、不動産が売られてから2年の期間を超えるまで売主が免責されることはありません。

また、売主がそれ以外の法人である場合には、引渡し直後からの免責は不可となっています。そのためおよそ1年程度は売主が免責されることはないといえるでしょう。

不動産についての契約不適合責任の効果は多岐にわたります。

 

 

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不安や疑問等がある場合は、是非ご相談ください。

 

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