物件調査　第ニ回：受付(聞き取り調査)前編

今回は物件を調査する際の受付(聞き取り調査)についてご紹介します。　　　　

1）受付(聞き取り調査)とは

依頼者と面接して聞き取り調査を行い、対象物件について、所有者・現況・履歴等を確認します。

依頼者のなかには、そうした情報の一部を隠しておきたい事情を抱えている人もいるかもしれません。しかし、ここで調査漏れや間違いがあると、トラブルの要因となるかもしれません。

そのため宅地建物取引業者およびその従業者は、依頼者からの信頼を得られるように配慮する必要があります。一般的な常識に基づく所作・あいさつ、調査に先立ってきちんと名刺交換を行うこと、また調査内容を丁寧に説明することなどが必要です。

2）聞き取り調査で確認するポイント

①売主(所有者)の住所・氏名・年齢の確認：運転免許証・パスポート等による本人確認

②売主の保有する書類等の確認：登記記録の名義人、所有権の登記済証(権利証)または登記識別情報通知書、売却する不動産には売主本人が居住しているのか、固定資産税・水道光熱費等は誰が払っているのか

③共有物件の場合：各共有者の住所・氏名・関係・持分・共有者全員の合意がなされているか

④売主が法人の場合：法人の種類(株式会社・公益法人・その他の法人)・名称・所在地・代表者等、商業登記簿(全部事項証明書)あるいは資格証明書による確認、代表取締役等との直接確認、処分について制限があるかどうか(破産・更生・清算等)

⑤代理人等がいる場合：代理人の住所・氏名・所有者との関係・委任状の有無・代理権の種類(法定代理人か、任意代理人か)、権限の範囲・代理契約の有効期間

⑥売却理由や購入理由の確認：売却理由や購入理由のなかには、依頼者・家族の個人情報も含まれます。依頼者の離婚や、対象不動産で起きた事件・事故などが売却の理由となっている場合もあります。さらに、依頼者の経済的困窮、対象不動産の不具合・欠陥なども考えられます。

3）本人確認

一般的には、登記記録や権利証(登記識別情報)等に記載・記録されている内容を信頼して差し支えありません。登記記録上の名義人、あるいは権利証等を保有している者が、実際には所有者ではないケースもあり得ます。

少しでも疑わしいと感じた場合には、固定資産税等の公租公課を誰が納めているのか、登記記録上の移転に事実との相違を推定させる事情はないかなどの確認を行い、さらに周辺で聞き込み調査などを行い、総合的に判断する必要があります。

次回(第三回)は、受付(聞き取り調査)後編についてご紹介します。

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