物件調査　第一回：物件調査の概要

今回は物件を調査する際の流れについてご紹介します。　　　　

1）物件調査とは

宅地建物取引業者には、不動産取引の専門家として、安全・確実に取引を行うことが要求されます。依頼を受けた不動産が、どのような状態にあるかを中心に関連する法律と不動産の関係性、過去および将来で期待されるまたは懸念される事項等を把握し理解したうえで、取引に臨む必要があります。

まずは、対象不動産の概要を把握する必要があります。対象不動産を特定すること、使用・収益・処分における公法、私法上の制限にどのようなものがあるかなどを調査把握すること、依頼者と所有者の関係性の把握と確認などを行ないます。　調査した内容は、その後の基礎の基礎となります。物件調査の結果、なんらかの使用上の制限や、重大な欠陥などがあった場合、査定価格はその影響を受けます。また、調査内容と売り主の認識は必ずしも一致しているわけではありません。そのため、売主と売出価格の打ち合わせが必要となります。

媒介契約締結後、調査した内容をもとに指定流通機構への登録、広告等の作成を行います。調査漏れや間違いがあると、業務への支障は甚大です。利用状況や建築年月日、面積などは、売主・買主にとって大事な項目であり、税制に係る特殊適用条件に該当するかが重要な意思決定の基礎となる場合もあります。誤った情報や情報の欠落によって、契約の目的が果たせなかったり、不十分となったりすることがないように努めなければなりません。

情報提供と購入の勧誘という観点からは、「不動産の表示に関する公正競争規約」違反も念頭に入れておく必要があります。調査内容に基づいて、各種の書類が作成されます。不動産取引業務に当たって特に気を付けなくてはいけないのは、売買契約書と、重要事項説明書です。正確に物件調査がされないまま書類が作成され契約が締結されてしまうと、のちに紛争を引き起こす要因となりかねません。さらに、損害賠償や宅地建物取引業の業務停止等の処分もあり得ます。

2）物件調査の方法

物件調査では、主に３つのアプローチにより情報元への調査を実施します。

①受付(聞き取り調査)：依頼者と面接し、直接聞き取り調査を行います。物件に関する資料等の情報収集も行います。

②行政窓口等での調査：公簿等による調査(対象不動産の確定)、法令上の制限に関する調査、生活関連施設の調査などのことです。法務局や都道府県の建築指導課など行政窓口での調査となります。

③現地調査：現地に行き、土地・建物に関する現地の状況や、各種設備、周辺施設、周辺環境等の確認を行います。

 

次回(第二回)は、受付(聞き取り調査)についてご紹介します。

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