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令和２年４月に施行された改正民法において、「瑕疵担保責任」は「契約不適合責任」に改められました。
改正点は以下のとおりです。
旧民法：【瑕疵担保責任】目的物に隠れた瑕疵（傷、欠陥、心理的瑕疵など）が存在する場合、買主は売主に対し、
①損害賠償請求 あるいは ②契約の目的を達しない場合には、例外的に契約を解除することができる。
改正民法：【契約不適合責任】目的物が契約の内容に適合しないことに対する責任（旧民法の瑕疵担保責任は廃止）
Question
「契約不適合責任」はどのような点が「瑕疵担保責任」と異なるのでしょうか？
Answer
１．旧民法で規定されていた「隠れた瑕疵」という概念はありません。
「隠れたものか否か」という点は問題ではなく、引き渡された目的物が「契約の内容に適合しているか否か」が問題です。
２．契約不適合責任の効果として、上記の①損害賠償と②解除に加え、新たに③履行追完請求と④代金減額請求が定められました。
３．旧民法では解除要件が「契約をした目的を達することができない」ことが必要でしたが、
改正民法では「契約目的達成が可能な場合でも、不履行が軽微であるときを除いて解除できる余地」が認められています。
これにより、今回の民法改正で、買主にとって救済手段を講じやすくなりました。
そして、契約不適合責任の有無を判断するにあたっては、「契約の内容」に従った履行がなされていたのかという点がポイントになります。その判断の拠り所として、契約書の文言や契約当事者の認識がこれまで以上に重要となります。不動産売買契約においては、売買契約書の文言、特に目的条項、特約事項、容認事項については具体的・詳細に記載し、契約の内容を明確にすることが大切です。また、重要事項説明書の記載事項はもちろんのこと、物件状況等報告書等による事前の情報提供が、極めて重要になります。また、現在使用している契約書式の内容が改正民法に対応しているか確認し、事案に応じて適切に情報を明記しましょう。
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